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1999年-2007年:海南8年攻坚挤掉房地产泡沫

来源:诺巢网    时间:2018-11-30 13:15:46

来源:海南日报

 

位于海口市海秀东路的万国商厦是一栋热闹繁华的商 住大楼,海口市民孟健每天上下班都会从商厦附近经过,偶尔还走进商厦购物。年轻的他不知道,这栋商厦曾耗时10多年才完成建设,直至2009年才全面完成产权处置清理,建成商厦开业。

建筑是时代发展的印记。在上世纪九十年代,经历了房地产经济泡沫破灭的海南,留下遍布全省的“烂尾楼”,海口、三亚等主要城市“伤痕累累”,万国商厦便是那场房地产泡沫给海口留下的“城市疤痕”。

“那时候,海南的房地产市场遭受重创,遗留下603宗‘烂尾楼’、455万平方米的空置商品房,还有2.38万公顷的建设用地被圈占闲置,这些都是海南的‘脓包’。海南经济要想复苏发展,必须把这些‘脓包’一一挤破,治疗好。”原省处置积压房地产工作小组办公室专职副主任林克昌回忆。

处置积压房地产,是海南必须要打赢的一场硬仗!1999年,海南成为处置积压房地产的全国试点,省政府专门以省建设厅为主,从各有关部门抽调人员组建了海南省处置积压房地产工作小组办公室,利用经济特区优势进行了一系列法律政策、操作上的创新,出台系列政策驱动政府、银行、企业、法院四个“轮子”齐转动,让一栋栋“烂尾楼”复工建设。

2007年6月,海南省处置积压房地产工作小组办公室悄然解散。这个机构使命的完成,意味着海南打赢了一场历时8年的处置“烂尾楼”硬仗。

积压房地产

锁在海南身上的桎梏

1988年,海南建省办经济特区,千载难逢的发展机遇,让市场资本对海南趋之若鹜,一时间,资金、物流、人才等资源大规模流入海南岛。

房地产成为资本投资洼地,全国有5000多家房地产公司云集海南岛,由于当时规划调控能力薄弱,市场管理措施不到位,致使炒地皮、炒项目、炒楼花等不正当经营行为泛滥,最终形成疯狂的房地产泡沫。

1993年,中央出台宏观调控政策之后,海南房地产投资急剧滑落,直至泡沫破灭,畸型的房地产市场由表面兴盛急转低迷衰落。

房地产泡沫破灭,给当地经济发展留下了三大隐患:一是被圈占而长期闲置荒芜的建设用地达2.38万公顷;二是455万平方米的空置商品房长期无人问津;三是603宗、原规划报建面积1631万平方米的停缓建工程四处林立。

资料记载,1998年底,工、农、中、建四家国有商业银行占压在海南空置房、半拉子工程和闲置土地上的资金有430多亿元(加上社会资金,积压总量达800多亿元),房地产信贷不良率高达80%以上并居高不下,全省房地产信贷陷入困境。

银行周转资金被压死,民间资金被套牢,大量房地产企业撤离海南。有的企业为逃债人去楼空,有的处于关闭、停产状态。海南岛上云集的5000多家房地产企业,到了1998年,90%以上的企业已经找不到人。

据1998年底普查,全省闲置用地也猛增到2.38万公顷,大量建设用地被圈占闲置荒芜,计划上马的新项目却找不到土地开发,形成了尖锐矛盾。

“当时的海南,社会生产面临资金、债务、土地资源三大桎梏,社会生产力的发展受到严重约束。”林克昌回忆说,当时海南房地产积压量竟占全国的十分之一,房地产泡沫破灭后,伴随而来的是海南经济长达数年的“死寂”。

6项特殊政策

破积压房地产坚冰

1998年12月,时任国务院总理朱镕基到海南视察,提议在海南开展处置积压房地产试点工作,解脱社会生产力发展的桎梏,为全国提供经验。

1999年7月,国务院批准了海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行制定的《处置海南省积压房地产试点方案》。

彼时,林克昌从省证券管理办公室调到省建设厅担任副厅长,同时出任省处置积压房地产工作小组办公室专职副主任。林克昌说,在这个岗位上,他迎来了参加工作以来最硬的一仗。

当时的海南,积压房地产不仅数量较大,而且很多“烂尾楼”是“击鼓传花”式的多次炒作,重复抵押,产权、权属、资金等关系复杂,续建成本过高,资金链断裂被迫闲置。

“当年,曾有专家借鉴世界上消除泡沫经济隐患的经验预计,海南要消除房地产泡沫,至少需要15至20年时间,可见这项工作的不容易。”林克昌说。

而事实上,从1999年下半年到2007年上半年,海南用了8年时间就基本完成了全省“烂尾楼”复工建设销售,闲置建设用地盘活或回收,银行房地产信贷风险解脱,房地产市场全面复苏。

被预测15至20年才能完成的任务,海南是如何在8年内就完成的?林克昌认为,关键有6项特殊政策的推动,突破了积压房地产的坚冰。

林克昌介绍,依据《处置海南省积压房地产试点方案》,我省将处置积压房地产分为三个步骤:追索债务,明确产权;集中处置金融资产;分类处置积压房地产。针对存在问题,我省出台并坚持实施的6项特殊政策,终于发挥了巨大的作用:一是追债权政策奠定了基础;二是税费优惠政策启动投资市场;三是返还土地出让金政策打开房地产销路;四是核发换地权益书政策加快盘活闲置建设用地;五是停缓建工程代为处置政策加大处置力度;六是特事特办政策提高办事效率。

这6项特殊政策是海南依据自身实际“量身定制”的,是处置海南积压房地产的金钥匙,是解决历史遗留问题的催化剂。在6项特殊政策推动下,海南房地产市场迎来破冰,海口、三亚等城市的很多“烂尾楼”复工建设,如今本地百姓熟悉的万国大都会、美华大厦、海星大厦等建筑,都是当年复工建设完成的“烂尾楼”。

4场攻坚战

历时8年取得最后胜利

林克昌认为,历经8年,处置积压房地产工作能取得圆满成功,是海南省委、省政府自上而下,层层加强领导的结果;是当时各有关主管部门坚韧不拔,以打硬仗的心态去迎接挑战,在政策、操作方面有突破创新,连续奋战的结果。在这场处置积压房地产的“战争”中,连续攻下了4场“攻坚战”,取得了最后的胜利。

这是一场审时度势的认识仗。随着处置积压房地产工作推进,社会反响不一,我省政府有关部门多次召开辩论会、讨论会,大力支持举办一年一次的博鳌房地产论坛,邀请行业专家、学者共同诊断房地产市场形势,不断审时度势、不断统一思想认识、不断加大处置力度。

这是一场司法与行政的协调仗。当时积压房地产的项目多数有多角债务和多角官司的交织,司法部门对处置积压房地产的特殊性充分理解,并给予大力支持,加快积压房地产案件的审理结案,加快对封存房地产评估拍卖,依法办案和处置盘活两不误,加快促进了处置进度。

这是一场处置重点半拉子工程的攻坚仗。当时全省处置工作量完成快80%之时,依旧有10多宗体量大、债权债务关系复杂的巨型半拉子工程无法启动。2005年,省处置积压房地产工作小组办公室提出了“打好处置重点半拉子工程攻坚仗”的口号。经过大量艰苦的工作,许多巨型“烂尾楼”最终明确产权,按新规划要求确定续建方案,先后复工建设。

这是一场全省房地产市场的开拓仗。在处置积压房地产过程中,我省大举开拓省内外销路,就积压房地产流通制定了相关优惠政策,对本省职工个人、单位等购买积压商品房或受让半拉子普通商品房项目,给予政策资助;外地居民、农民购买住房可办理城镇户口。同时,我省各市县也加快城市环境整治,提升城市品位,吸引外地居民购房置业、休闲度假。

2008年1月,海口市滨海大道上的天邑大厦主体结构封顶,这栋昔日“烂尾楼”,以198米的建筑高度成为当时的城市“地标”,也标志着海南房地产泡沫遗留的“烂尾楼”基本消失。

以史为鉴,方能致远。2018年,海南吸取经验教训,出台最严厉的全域限购政策,遏制房地产市场泡沫增长,以壮士断腕的决心,斩断对房地产经济的依赖,不再重蹈覆辙。