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今夜无眠!海南楼市,再次重大逆转!

来源:诺巢网    时间:2018-05-14 19:14:29

来源:刘晓博(liuxb929) 作者 刘晓博

 

在宣布跟“中国传统式房地产”决裂20天后,海南楼市再次重大逆转!

 

据新华社报道,为推动海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设,5月13日召开的海南省委七届四次全会审议通过《百万人才进海南行动计划》,并于晚间召开新闻发布会,宣布了如下重大决策:

 

1、海南计划到2020年引进20万各类人才,到2025年实现“百万人才进海南”目标。

 

2、所需人才主要是:围绕海南自由贸易试验区(港)三大产业类型、十个重点领域、十二个重点产业、“五网”基础设施建设、生态文明建设、乡村振兴和民生事业所需要的各类人才。

 

3、全日制大专以上学历、中级以上职称等人才,可在海南省工作地或实际居住地落户。各类高层次人才、硕士毕业生、“双一流”高校和留学归国本科毕业生以及相关创新、创业人才可在海南任一城镇落户。

 

4、自落户之日起在购房方面享受本地居民同等待遇。

 

 

好了,看明白了吗?只要你拥有“全日制大专以上学历、中级以上职称”,再有一家当地企业聘用你,你就可以在海南落户了。如果你的学历、职称更高,可以选择“海南任一城镇落户”。

 

第4条才是重点:“自落户之日起在购房方面享受本地居民同等待遇”。

 

要知道,在海南出台重大利好(4月13日)之后的4月22日,曾公布了最为严厉的房地产调控,其主要条款是:

 

1、五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。

 

2、海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

 

3、上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

 

4、自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

 

5、非本省户籍居民家庭在我省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。

 

6、关于引进人才的住房政策由省政府另行制定。

 

可见,4月22日出台的新政力度非常大。但保留了一个“后门”——“关于引进人才的住房政策由省政府另行制定”。

 

现在,引进人才的住房政策来了,突破了422日的限制——“自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明”。

 

这意味着:海南空前严厉的楼市调控,在执行了20天之后,通过人才引进的方式出现了放松。

 

曾有海南的读者给我留言,说海南4月22日的新政之后,房地产行业遭遇重创,中介行业更是瞬间入冬。因为根据新政,符合购买条件的人会非常少,楼市成交量迅速下滑。

 

事实上,海南是中国最依赖房地产的省份。2017年,海南全省房地产投资占GDP的比重高达46%,其中三亚高达105%;在海南2017年的固定资产投资里,50%是房地产投资,在三亚则达到了63%

 

另外,根据统计公报:2017年源自海南的全部“一般公共预算收入(不含土地转让)”为1222亿,中央地方分成之后,海南省留下了674亿元,但海南省一年花了1444亿元。这说明中央从海南拿走的财政收入不仅全部返还,还转移支付了一笔,倒贴了海南。

 

2017年海南土地转让的收入未查到,根据2016年的收入、考虑2017年上半年的火爆、下半年的调控,估算出海南2017年的卖地收入大约是300亿元左右(这部分收入计入“基金收入”,不计入上面说的“一般公共预算收入”。

 

如果海南完全抛弃土地财政,卖地收入首先大幅缩水,能保留三分之一就不错了(旅游用地、产业用地还允许转让);至于一般预算收入(1222亿元)里,大约三分之一跟房地产有关。

 

这意味着海南一年的总财力“一般预算收入+基金收入+国企分红(可以忽略不计)”,将一下子从1744亿元左右,缩水到1144亿左右。中央的转移支付,至少要每年增加600亿。否则,则要大幅提高地方政府负债率,发行地方债。

 

这还没有计算放弃房地产带来失业。由此可见,跟传统房地产“一刀两断”代价是巨大的。

 

上图:海南一季度GDP增长5.1%,低于全国水平。上面是各市县的增速。

 

海南“人才新政”的公布,将大大缓解“422日新政”带来的“楼市危局”。源源不断流入的人口,将成为海南楼市新的支撑力量,取代了之前的外地投资客。

 

至于会不会有人为了买房子,而把户口迁到海南,就很难讲了。

 

反正目前很多大城市的落户门槛都很低,只要你有一张本科文凭,或者一张中级职称证,再加上年龄不超过35岁(或者40岁),基本上可以想迁户口到哪里都行(北京、上海除外),这样各地的楼市限购对你来说完全形同虚设!

 

陷入寒冬的海南房地产市场,再次出现了重大转机。中介笑了,开发商笑了,已经买了房子的人笑了。

 

感到悲伤的,大概是西双版纳、大理、丽江、桂林、北海等地的房地产行业。此前,海南的“壮士断腕”,曾给这些地方带来大量的购房者。

 

 

 

 

延伸阅读(加入抢人大战的城市越来越多):

 

一、香港加入“抢人”大战

 

当地时间5月8日,为积极配合创科业界在吸引人才方面的需要,香港特区政府推出《科技人才入境计划》。计划会先适用于在香港科技园公司及数码港从事生物科技、人工智能、网络安全、机械人技术、数据分析、金融科技及材料科学的公司,以弥补香港长期以来科技人才不足的现状。

 

二、立正,天津准备抢人,楼市会再度起飞吗?

 

文章转载自:米宅北京(MizhaiBJ)推荐关注!

作者:大渔

 

1

 

据悉,天津近期会推出“海河英才”行动计划,进一步放低落户门槛,抢人!

 

什么是海河英才行动计划?

 

5月4日,天津市委书记李鸿忠主持召开市委常委会议。会议除了对加快智能科技产业和推进供给侧改革进行了讨论,还进行了一项重要议题的讨论——“海河英才”行动计划。

 

关于这项计划,强调了要聚焦战略性新兴产业需要,以海纳百川、广聚英才的理念要求,进一步加强创新平台建设和激励措施落实,改革人才落户制度,根据人才在津生活的现实需求,完善经费资助、居住、医疗、子女教育等精准服务保障。要尽快制定具体实施细则,提高政策执行力,使政策有效操作、精准见效。

 

闻弦歌而知雅意,天津很快要加大抢人力度了!

 

那么,天津户籍一旦放开,是否会引发又一轮抢购热潮,导致目前成交低迷的天津楼市再度热销,并大幅推动房价上涨吗?甚至有人要提前入手天津了。

 

讲真,楼市托底还有点可能,大涨想的有点多。

2

 

其实,天津的落户门槛一直不算太高,之前落户天津比较主流的方式有三种,即人才引进、积分落户和家属随迁。

 

其中人才引进耗时比较短,申请条件为统招本科学历35岁以下,或研究生学历45岁以下,在天津缴纳社保即可申请落户。

 

天津落户门槛虽然不算高,可是酒香也怕巷子深,不擅长自我营销也是无人喝彩的。

 

这次抢人大战的营销大师前有武汉,后有西安,通过连环热点运作都出尽了风头,不但抢到了人,还刺激了楼市,可谓人生赢家。再加上成都、郑州、合肥、青岛、济南等各城市一片混战,都或多或少分得了一杯羹。

 

1月9日,天津出台租房落户政策,才小小的出了一把风头。

 

政策规定,对于符合天津市引进人才年龄和学历条件,在津就业并连续缴纳社保一年以上,在津连续居住半年以上并取得居住证,且本人或直系亲属名下无合法产权住房的,可在其长期租赁房屋所在地社区落户。

 

租房落户政策实施不过四个月,天津政府又要加大落户力度,继续降低落户标准,可以想象,租房落户并没有达到预期的目的和效果,门槛必须继续降低,要一步到位。

 

那么,天津进一步放开落户标准,大概率会采用哪些标准呢?

 

1、降低学历标准,本科学历降低为大专学历甚至更低;

 

2、取消缴纳社保时间,不论是一年社保还是半年的居住证,统统取消,申请即可落户;

 

3、放宽年龄标准,本科的落户年龄由35岁放宽到40岁甚至更高;

 

4、对部分资格型和技能型人才实施落户补贴,对创业人才提供创业基金等。

 

3

 

如果不出意料,天津落户放开已经倒计时,落户新政一旦颁布,会产生什么样的影响和结果值得探讨。

 

天津为什么一再降低落户标准,放下1.5线的身段去和众多二线小弟抢人?

 

做为北方仅次于北京的大城市,天津可谓是盛名之下,其实难副。

 

先来看一下2017年各城市GDP及增幅排名。

 

 

 

排名

城市名称

GDP总量(亿元)

同比增长

1

上海

30133

6.9%

2

北京

28000

6.7%

3

    深圳

22286

8.8%

4

广州

21500

7.3%

5

重庆

19530

9.5%

6

天津

18595

3.6%

7

苏州

17000

7%

8

成都

13890

8.1%

9

武汉

13400

8%

10

杭州

12556

8%

11

南京

11715

8.1%

12

青岛

11258

7.5%

13

无锡

10511

7.4%

14

长沙

10200

9%

15

宁波

9850

7.6%

16

佛山

9500

8.5%

17

郑州

9003

8.2%

18

南通

7750

8%

19

东莞

7580

8.2%

20

烟台

7550

6.5%

 

我们看到,大天津位列第六,排名还是可以的,但增速却是前20名的倒数第一,只有3.6%。

 

当然,这也是缘于去年著名的滨海新区GDP造假带来的后果,那么,挤完水分之后的天津,今年一季度的GDP情况如何呢?

 

截止2018年4月24日,已有20个省份晒出了第一季度的成绩单。针对已公布的省份和直辖市,最新排名如下。

 

 

排名

省市

GDP总量(亿元)

同比增长

1

江苏

21093

7.1%

2

山东

     18900

6.7%

3

    浙江

11691

7.4%

4

河南

10611

7.9%

5

四川

8590

8.2%

6

湖北

8188

7.6%

7

上海

7863

6.8%

8

湖南

7777

8%

9

福建

7307

7.9%

10

北京

6801

6.7%

11

安徽

6601

8.1%

12

辽宁

5125

5.1%

13

江西

5048

9%

14

陕西

4989

8.5%

15

天津

4959

1.9%

16

云南

3393

9.3%

17

贵州

2904

10.1%

18

海南

1185

5.1%

19

宁夏

673

7.9%

20

青海

532

7.2%

 

这份GDP排名是省份对比,所以不必对天津第15的名次太过在意,但是1.9%的增速十分尴尬,在前20中不仅垫底,而且是低的惊人。

 

所以,从数据上来看,不论是转型困难还是经济下滑的原因,天津经济发展失速已是板上钉钉的现实,GDP做为政绩考核的重要指标,天津政府的压力也可想而知。

 

再来看天津楼市,天津房价相对于去年4月限购前的最高点,下跌幅度普遍超过20个点,城六区降幅略低,环城四区和远郊区降幅更高,学区房相对坚挺,但跌幅也不小于10个点。

 

目前的二手房成交价基本上已跌回了16年9-10月份的水平。而且现在的天津楼市成交低迷,没有任何复苏的迹象。

 

附天津各区二手房成交均价表

 

 

天津各区

二手房成交均价

和平区

4.6-6.4万/平米

南开区

3.1-3.9万/平米

河西区

3.2-4万/平米

河东区

2.6-3.2万/平米

河北区

2.7-3.4万/平米

红桥区

2.4-3.2万/平米

西青区

1.6-2.5万/平米

东丽区

1.7-2.4万/平米

北辰区

1.6-2.6万/平米

 

津南区

1.2-2.2万/平米

武清区

1.1-1.7万/平米

宝坻区

1-1.6万/平米

塘沽区

1.5-2.2万/平米

静海区

1.1-1.6万/平米

大港区

1.2-1.5万/平米

汉沽区

0.9-1.3万/平

请感受一下天津政府的压力,所以,放开落户政策,抢人,托底楼市,几乎是重振经济最快最有效的方式了。

 

再说,各大城市都在抢人,我大天津为啥不能?一步落后步步落后,现在奋起直追还来得及。

 

4

 

说起抢人落户,天津还是有尚方宝剑在手的,大家都知道,是教育。关于天津的教育优势,大家都知道,我就不再一一絮叨了。

 

天津户籍一旦放开,一定会有不少人奔着教育去落户,那么,直接落户之后孩子就可以享受天津的优质教育和参加本地高考吗?我觉得这个事情要打一个问号。

 

以西安为例,西安做为最擅长自我营销的网红城市,在这轮抢人大战中成果喜人。

 

据西安公安局统计数据显示,今年一季度西安迁入户籍24.49万人,其中博士392人,硕士6689人,本专科生12.5万人,派出所户籍警表示“我们所里的户籍科这一年是最忙的,基本无休,还需要从其他职能科室调派人员。”

 

人抢到了,可问题也随之而来了,首先就是入学问题,一下子增加了这么多户籍人员,很多是奔着西安的教育来的,大量入户儿童要在西安入学的,可是学位却严重供不应求,怎么办呢?西安政府又紧急出台了一个政策。

 

近日发布的《西安市2018年新落户人口适龄子女就学实施办法》中明确,“3月23日后落户西安的人口,须在原户籍所在地参加中考录取;2017年11月21日以后,新落户人员须回原户籍所在地参加2018年高考。”

 

而且,2018年新落户陕西户籍考生申请在陕报名参加高考者,需同时符合两个条件:

 

1、截至高考当年,高级中等教育阶段在卫连续学籍满3年,按规定完成学业并可获得陕西省高级中等教育阶段学校颁发的毕业证书;

 

2、截至高考当年8月31日,本人常住户籍应在陕且满3年。

 

西安政府先把人圈进来,圈进来之后再来这么一手,我只能说西安真的太会玩了。

 

所以,如果天津放开户籍政策,教育一定是面临的第一个问题。

 

1月9日发布的租房落户,就已经给出了落户不能读书的说法,如果继续放开落户,不出意料仍有大部分落户人员是冲着孩子的教育去的。天津政府又该如何应对?

5

 

接开篇,如果近期天津推出落户新政,能否引发万人落户热潮,进而引发楼市抢购造成房价上涨呢?说实在很难。

 

第一,天津现在出台新政,已经失尽了先手,目前已是本轮抢人大战的尾声,现在进场想吃到筵席上的大菜已经很困难了。

 

任何事情,都是先进场者吃肉,中途进场者啃骨头,最后进场者可能连汤都喝不上了。小到人与人,企业与企业,大到城市与城市,国家与国家,都是同理。

 

当然,有教育加持的大天津有先天优势,但是在行情尾轮再出王炸,媒体和人群都已经审美疲劳,效果必然大打折扣。

 

经过半年的热炒,牌桌已经不复当初的景象,几位大佬已经赚得盆满钵满准备离场,看热闹的各路群众,要么已经押完了注,要么也准备散场。此时才准备入场发牌的天津,如果不拿出点看家的本领,恐怕很难获得想象中的满堂喝彩。

 

第二,有了西安的不良示范在先,大家必然会关注新入户籍人口能否立刻获得入学和高考资格,如果不能,效果会再打一个大折扣。

 

而目前天津自身的教育资源都很紧张,如果再圈进来一大票拖儿带女马上用到学位和高考资格的入户人员,那天津政府真是很难应付。

 

所以是像西安那样打补丁,需要入户三年才能获取入学资质,还是像有人预测的两年内买房才可以获取,这些都是大概率要加上的条件。

 

有了条件,入户的优势和吸引力又会进一步下降。

 

第三,住建部近期约谈了西安、海口、三亚、昆明、贵阳、大连、徐州、佛山等十个城市负责人,为毛约谈?还是房价上涨过快。天津离北京最近,监管最方便,一旦有房价上涨的苗头,一定会被及时压制。

 

所以,对于此轮海河英才行动的效果,不妨以静制动,看天津政府如何来出最后这张牌。

 

来源:网络 刘晓博微博(liuxb929)