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碧桂园背1.26万亿债,钱难借,债难还?

来源:诺巢网    时间:2019-01-30 19:55:45

作者:韩江雪

来源:财报局

1,269亿财富,让杨惠妍蝉联福布斯中国2019年女首富;赐予她这一地位的碧桂园却背负着1.26万亿负债。

2018,杨惠妍财富缩水300多亿,依然是中国女首富;然而,3次坍塌、两次火灾、8条人命,给女首富家族和碧桂园的2018,笼上一层阴霾。

在63岁的杨国强委屈地接连说了3个不知道后,碧桂园不再谈被奉为铁律的高周转,转向强调安全。猛踩刹车不到3个月,37岁的杨惠妍从碧桂园副主席调任为联席主席。

2019年1月21日的碧桂园年会上,杨国强将碧桂园定位为为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业,而非地产开发商。他为碧桂园的2019划了3个重点——地产、农业、机器人。

在这个时间节点,选择淡化房企印记,或许是个好的选择,但是转弯哪有那么容易?3个月5起事故,“降速提质”许是无奈之举,但抛弃高周转的杀手锏后,1.26万亿的负债,杨国强、杨惠妍父女如何去填平?

谋转型,求降速,有成效?

“没有企业是从零起步做机器人的。企业原先是做什么不是核心问题,关键是要进入什么样的市场领域。”1月21日,杨国强在年会上为碧桂园转型打气。

他的思路是用农业和机器人与地产业务形成互惠互利的闭环。“我想把农业做好,也跟碧桂园15万同事说说。”2018年杨国强表达了自己的心愿。

面对去杠杆的大背景,房企融资已经十分艰难,2018年事故频发,让碧桂园雪上加霜。这样的环境下,求转型,淡化地产印记,不难理解,但这条路终归才刚开始。

其农业源于9年前的对山区扶贫项目,彼时碧桂园按“公司+合作社+农户”模式帮扶贫困山区,既为碧桂园找到了优质的苗木供应商,又带领当地农民发家致富。之后,碧桂园想到让贫困地区的农副产品走进社区,于是衍生了新零售业务凤凰优选,主要面向社区经营农副产品业务。

机器人业务,则起步于2018年。当年7月,碧桂园成立全资子公司广东博智林机器人公司(简称“博智林机器人”),按照杨国强的设想,碧桂园要造的是能建房子的建筑机器人。

“去年我们农业公司和机器人公司的框架已经搭起来了,发展的思路也有了,接下来期待他们的精彩表现。”也就是说,虽然碧桂园为了机器人项目成立子公司、进行人事调整,谋求与政府、高等学府的合作,但还只是开始。

在2018年12月7日,杨惠妍成为碧桂园联席主席后,她的一部分职责是负责碧桂园战略投资以及新零售等新业务探索。

为了发展机器人产业,碧桂园计划5年内在机器人领域投入至少800亿人民币,引进1万名全球顶级机器人专家及研究人员。至少在目前,这是一个纯投入、增加负债的项目,何时能看到产出?

要知道,截至2018年6月30日,碧桂园的负债高达1.26万亿。

2017年碧桂园实现5,508亿元销售额,跃居行业第一后;从2011年到2017年的6年时间,销售金额增长11倍;2018年上半年的销售额便突破4000亿元……

但同样在2018年,将碧桂园推上神坛的高周转秘诀,让碧桂园的安全隐忧暴露在阳光下。3个月时间5起事故,8人死亡,25人受伤,面对沸沸扬扬的舆论,杨国强和碧桂园不得不弯腰道歉,而后被迫宣布:“下半年把安全质量放在第一位,放慢发展速度。”

与降速相配和,碧桂园管理层也在淡化“住宅开发商”的烙印,寻找新的竞争力,至少对外如是宣称。然而,大船转身,谈何容易。

碧桂园孵化了十几年的物业和教育业务,市值综合不及碧桂园市值的六分之一;碧桂园半年的销售额,超过这两家公司营收总和的10倍。耕耘十几年,终未能向地产一样成为“巨人”,刚冒头的农业、机器人业务,能成为奇迹吗?

▲碧桂园系3家上市公司对比。

2019年1月4日,碧桂园公布2018年未经审核运营数据,2018年全年碧桂园实现销售额5,018.8亿元,仅次于万科和恒大,位居行业第三。但诡异的是,2018年上半年碧桂园的销售成绩是4124.9亿元,也就是说按照碧桂园公布的成绩其下半年销售额仅893.9亿元。

2018年下半年恒大和万科的销售成绩均超过2000亿时,碧桂园这令人费解的数据,难道说明降速提质效果显著?

2018年8月3日的道歉会上,碧桂园管理层深感委屈、但一直在为高周转辩解,其CFO伍碧君甚至直截了当地说:“不会放缓高周转步伐。”是以,碧桂园对外宣布重视安全、放缓速度已是8月21日的中报业绩会上。而行业判断,即便是放缓速度,对财务的影响也应该在一年半或两年后才会提现。

第三方平台克尔瑞公布的数据,碧桂园2018年全年实现销售业绩7286.9亿元,与碧桂园公布的诡异数据相比,这一数据反倒更具可信度。如果真实数据超过7000亿,碧桂园宁可舍弃销售冠军的美名也要藏量,是为了告诉外界确实降速了?

▲三大房企2018年销售额,数据来自官方资料。

Wind最新数据显示,碧桂园总负债1.26万亿,总资产1.4万亿,资产负债率达89.85%。在去杠杆的大趋势下,降低负债是房企们必走的道路。如果放弃高周转这一杀手锏,这1.26亿的债,如何填平?

融资难,回款难,偿债难?

“融创账上有钱”“资金不是问题”当孙宏斌和许首富被问及高负债时,他们霸气回应不缺钱,低调的杨国强则似乎很少遭遇这一问题。那么,碧桂园缺钱吗?

2019年1月18日,碧桂园公告发行10亿美元优先票据,利率高达7.125%和8%,用于境外债项的再融资。两个月碧桂园5次发债,募资约246亿元,2018年9月19日,碧桂园刚发行9.75亿美元债券。频繁借新钱还旧债,它缺钱吗?

借新还旧不可怕,可怕的是钱越来越难借,融资成本越来越高。

2018年下半年开始,碧桂园发行的美元债券,利率均在7%-8%,与2018年1月的4.75%-5%相比,高出两到三个点。

▲碧桂园频繁高成本借新还旧。

碧桂园在国内的公司债,则频繁被终止或中止。

2018年2月,碧桂园拟发行的200亿元公司债显示“中止”,3个月后这笔募资再次中止,这笔资金本计划用于偿还借款和长租项目;碧桂园2018年更新的公司债券,涉及金额755.7亿元,获得通过的只有335.7亿元;7月,市场传出消息,部分信托公司被要求暂停全部房地产业务。

“碧桂园18年的商票融资成本15%-19%,五六月份碧桂园在市面上的商票,融资成本就已经有16%- 18%了。”一位金融行业人士透露,恒大和碧桂园等房企曾经常在市面上发行商票融资,但自2018年8月(在碧桂园安全事故持续发酵)后,市面上再难见到碧桂园的商票,因为鲜有人承接。

碧桂园面对的,一边是融资难、融资成本高企,另一边是高负债,其负债水平远高于万科和恒大。

2016年上半年到2018年上半年的两年半时间,碧桂园总资产从4242亿元增长至1.4万亿、翻了3倍,负债则从925亿攀升至1.26万亿、翻了近14倍,资产负债率从78.2%一路爬至89.85%。

同一时期,万科的负债率在80.6%和84.7%之间,恒大则从2017年的88.74%降至81.66%,处于相对安全的范围。即便碧桂园的销售额超过恒大,但其利润水平始终与恒大相距甚远。

▲三大龙头房企近两年发展质量对比。

与碧桂园和恒大不同的是,万科的融资渠道要宽松得多,其融资成本也低得多。

2018年,万科通过8笔超短债、两笔公司债融资195亿元,融资成本在3.25%-4.6%,另外通过发行两次中期票据分别融资30亿人民币和9.17亿美元,利率在4.15%和4.6%之间。可以得知,万科2018年的加权平均融资成本仅3.91%。

▲2018年万科融资成本。

从2015年到2017年的3年时间,碧桂园的货币资金远低于恒大和万科,虽然它的货币资金增速极快。截至2018年6月30日,恒大和万科分别手握现金2579亿元、1595.5亿,碧桂园手里可动用资金2099.1亿元,超过万科。

要知道,2015年碧桂园货币资金仅478.78亿元,万科和恒大则分别有531.8亿元和1640.22亿元。3年时间,手里可动用的资金增长超3倍,销售额接连夺冠,稳坐行业前3把交椅。

“高周转是我们战无不胜的法宝。”在杨国强看来,高周转是碧桂园的杀手锏。由于高周转,其资金周转率可达1.5次/年。

▲三家龙头房企近3年财务数据对比。

在2018年8月21日的中期业绩会上,碧桂园CFO伍碧君透露:“上半年公司销售楼款现金回笼约3360.2亿元,卖房后的现金回笼率为81.5%,净经营现金流为正。”2017年,其卖房后的资金回笼率高达90%。

2018年,碧桂园因大量降价卖房而早业主暴力维权。在行业人士看来,降价是为了通过牺牲利润加快自己回笼,缓解兑付到期账款的压力。碧桂园的资金压力有多大?总负债1.26万亿元,一年内需偿还的债务高达5307.21亿元。

在这个时候,如果扔掉高周转这把杀手锏,碧桂园的资金周转率必然降低,卖房后的资金回笼率更会进一步下降。手里的现金减少外加资本寒冬,这1.26万亿如何偿还?一旦出现逾期,后果是什么?